近日，多地陸續(xù)出臺了房產(chǎn)限貸、限購新政，給商品房買受人的履約能力及合同目的的實(shí)現(xiàn)帶來很大影響，買受人能否基于新政請求解除合同并免除責(zé)任呢？
在司法實(shí)踐中，考慮到新政的變化會客觀上導(dǎo)致房產(chǎn)買受人出現(xiàn)履約障礙，一般情況下會按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定，賦予買受人“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”而產(chǎn)生的合同解除及免責(zé)權(quán)利。但這并不意味著買受人可以據(jù)此任意解除合同，在有些情形下，買受人仍然要自行承擔(dān)新政實(shí)施對其造成的影響和后果。
房產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施前訂立的房屋買賣合同并未約定按揭貸款方式付款，或約定買受人如未能取得按揭貸款的應(yīng)在約定的期限內(nèi)一次性付清全部房款，或約定買受人不得以不可抗力之外的任何理由作為免除責(zé)任的事由等情形下，買受人均不得以新政為由，主張解除合同并免除民事責(zé)任。
合同的核心在于契約，契約責(zé)任的基礎(chǔ)是建立在當(dāng)事人自由約定的基礎(chǔ)之上，對于當(dāng)事人明確且內(nèi)容不違反法律規(guī)定的約定，應(yīng)本著民有所約、視同法律的原則進(jìn)行處理。近年來，國家對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，雙方當(dāng)事人在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到可能產(chǎn)生相應(yīng)的政策變動，在對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識充分的前提下約定上述條款，系雙方的真實(shí)意思表示，相關(guān)條款不違反法律規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)相應(yīng)的合同繼續(xù)履行義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但是，考慮到實(shí)踐中存在大量的合同變更情形，法院也會根據(jù)雙方的實(shí)際情況，查明雙方是否存在事實(shí)上的履行變更，以充分維護(hù)交易的公平。如按照最高人民法院的司法解釋， 對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時(shí)出賣人明知且接受其實(shí)際將以按揭方式付款的，法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。
新政實(shí)施前訂立的房屋買賣合同在限貸、限購政策實(shí)施后，買房人既未按照約定履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或者提出解約，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第二款規(guī)定，“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”
通常情況下，合同法第94條規(guī)定的法定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)由守約方享有，排斥違約方對于法定解除權(quán)條款的適用。但由于受到新政的影響，無論是限購措施還是信貸政策的變更，出現(xiàn)履行障礙的買受人都不存在可以追責(zé)的法律基礎(chǔ)，從而可以認(rèn)為買受人并非違約方。
同時(shí)，當(dāng)新政導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行的情況下，如果出賣人不解除合同，又排除買受人的法定解除權(quán)，則合同處于既不能履行又不能免除履行義務(wù)的狀態(tài)，極有可能導(dǎo)致雙方利益減損。基于以上兩點(diǎn)原因，法律賦予買受人相應(yīng)的解約免責(zé)權(quán)利，但這種權(quán)利的行使并非無所限制，而應(yīng)當(dāng)遵守合同法的相關(guān)規(guī)定。
上述情形下，如果買受人怠于履行合同義務(wù)，又不及時(shí)提出解約，必然會影響出賣人的合法權(quán)益，影響出賣人交易房屋目的的實(shí)現(xiàn)，所以，在經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或者提出解約，應(yīng)當(dāng)視為買受人放棄了相應(yīng)的解約權(quán)利，追責(zé)條件具備，出賣人可主張買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
新政實(shí)施前訂立房屋買賣合同，新政實(shí)施后首付款比例提高、貸款利率增加、稅負(fù)提高并不必然構(gòu)成合同解除的免責(zé)事由，買受人舉證不足仍要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
在房地產(chǎn)政策調(diào)控的大背景下，買房人應(yīng)當(dāng)對房產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)有一定的預(yù)見，買受人不能借口宏觀調(diào)控而任意解除合同，因首付比例、貸款利率、稅負(fù)增加等導(dǎo)致購房成本增加，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為當(dāng)事人對自己履約能力預(yù)見不足。基于對交易秩序的維護(hù)，應(yīng)當(dāng)盡量通過變更的方式促進(jìn)合同繼續(xù)履行。
按照近年來的審判指導(dǎo)意見，買受人因政策變化主張解除合同缺乏相應(yīng)依據(jù)。但司法實(shí)踐中，考慮到大部分限貸、限購城市房屋價(jià)格動輒百萬元，稅費(fèi)也著實(shí)不低，如果一味地履行合同，將大 大增加買房人的負(fù)擔(dān)，有違公平原則，所以在充分舉證證明存在履約障礙的情況下，一般也可以按照“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”允許買受人解除合同并免責(zé)。前提是首付款比例相對雙方的約定變化較大或者稅負(fù)增加較大，且買受人舉證充分證明了該變化對其履行合同造成了實(shí)際上的障礙，否則不得解除合同；或者即使買受人進(jìn)行了舉證，但出賣人有證據(jù)表明買受人具備經(jīng)濟(jì)能力，政策變化對買受人履約能力影響較小，不足以造成履約障礙，買受人也不得解除合同并免責(zé)。
實(shí)踐中，僅僅存在貸款利率提高的情形，一般不支持解除合同，但首付款或者稅負(fù)同時(shí)提高的情形下，則可以適當(dāng)考慮解除合同并免責(zé)。雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)買受人具備購房主體資格條件，但因其本人未按照約定履行合同，導(dǎo)致其在房地產(chǎn)調(diào)控新政實(shí)施后，被限購而喪失購房資格的，應(yīng)由其本人自行承擔(dān)相應(yīng)不利后果。
在當(dāng)前的調(diào)控政策下，具備購房資格是從事該民事活動的準(zhǔn)入門檻，因此，如果非因政府主管部門工作失誤等原因造成購房資格錯失，新的限購政策出臺后，不具備交易主體資格的房屋買賣合同，將一律無法辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。這就導(dǎo)致合同目的最終無法實(shí)現(xiàn)，只能變更或解除合同。
縱觀各地的新政，基本可以確定，大部分新政均不具有溯及力，對于新政實(shí)施前的房屋買賣行為一般不適用經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，這意味著，對于新政實(shí)施前簽訂的合同，雙方在新政前履行完畢，交易行為是不受影響的，一旦新政實(shí)施，履行義務(wù)還沒有完成，若買受人喪失了準(zhǔn)入條件，則導(dǎo)致合同目的最終無法實(shí)現(xiàn)。這種情況下，就需要對雙方的責(zé)任進(jìn)行歸類，如果因出賣人不配合辦理相關(guān)手續(xù)等原因?qū)е拢瑧?yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)責(zé)任；如果因買受人怠于繳納房款等造成，則應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)違約的不利后果。
新政實(shí)施后，買受人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)簽訂房屋買賣合同，導(dǎo)致訂立的合同違反限購政策而無法繼續(xù)履行，出賣人請求解除或撤銷合同，買受人應(yīng)賠償出賣人損失。
房屋買賣過程中，出賣人基于出售房屋的意愿與買受人達(dá)成書面協(xié)議，合同的最終目的是交易行為的完成，但由于買受人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買受人違反誠實(shí)信用原則，存在違約的故意。這種情況下，出賣人向買受人主張違約賠償應(yīng)當(dāng)予以支持。至于具體數(shù)額，一般會結(jié)合具體情況予以差別處理，實(shí)踐中，在對賠償數(shù)額確定時(shí)，一般會參照損失進(jìn)行確定并酌情判處。
而對出賣人損失進(jìn)行歸類，可以整理出兩種類型：一是出賣人的預(yù)期利益損失，主要是房屋差價(jià)損失；二是為訂立合同及履行合同做準(zhǔn)備發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，以及直接相關(guān)的其他損失。出賣人為訂立合同及履行合同做準(zhǔn)備發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，以及有證據(jù)證明的直接相關(guān)的其他損失，均應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)，此外合同約定有違約責(zé)任的，還應(yīng)當(dāng)參照合同約定追究相應(yīng)的賠償責(zé)任。
（來源：《北京日報(bào)》）