2013年8月23日,張某、李某夫妻二人因經營生意急需用錢,向朋友王某借款,雙方簽訂房產轉讓協議一份,約定張某、李某共同向王某借款5萬元用于經營,月利率2%。同日,張某、李某將其共有房產作價7.8萬元抵押給王某,并將該房產的集體土地建設用地使用證交付給王某,雙方還約定若到期不歸還借款,抵押房產歸王某所有。借款到期后,張某稱無錢償還,王某遂訴至山東省棗莊市山亭區法院,要求判令張某、李某償還借款本息及逾期利息共計6萬余元,并對抵押房產享有優先受償權。
法院經審理后認為,雙方簽訂的協議名為房產轉讓,實質是債務人為借款提供房產抵押擔保的民間借貸。借款到期后,二被告未償還借款本息,應屬違約。遂判決支持原告要求其償還借款本息及逾期利息的請求;但對原告就關于被告的抵押物享有優先受償權的請求不予支持。
判定抵押權人對抵押物能否享有優先受償權的前提是抵押合同是否成立有效,以及是否進行了必要的登記。我國物權法第184條規定,下列財產不得抵押:(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外。本案中,二被告以其集體所有土地使用權上的房產為借款設定抵押擔保,并約定債務未能清償時,通過對抵押房產所有權進行轉移而實現債權。該抵押財產及其約定違反了法律的禁止性規定,抵押合同應屬無效。退一步講,即便抵押合同有效,但由于雙方未辦理抵押登記,抵押權也不能成立。
民間借貸操作簡捷靈便,但是借貸雙方往往借貸手續不完備,缺乏合法有效的抵押,極易引發糾紛。所以,設立抵押權,當事人必須采取書面形式訂立抵押合同,房產等不動產的抵押應當到有關部門辦理抵押登記,且抵押物須符合法律規定,否則,抵押合同會因違反法律禁止性的規定而無效。抵押權是一種變價受償權,抵押財產未經折價或者變價,就預先約定抵押財產轉移于抵押權人所有,違反了抵押權的價值屬性,本案抵押房產擔保債權的約定因此是無效的。 (來源:《檢察日報》)