物權法，作為老百姓最關心的法律之一，在實施近十年后，終于有了第一個司法解釋。昨天，最高法院發布的《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（下稱“司法解釋”）正式實施。
該司法解釋的出臺將為老百姓的房子、車子等財產帶來哪些影響？為此，記者采訪了上海財經大學法學院教授朱曉喆。
“拆圍墻”引發關注
就在《物權法》司法解釋實施前夕，中共中央、國務院發布的《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提出:“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。”
一石激起千層浪，網上一時掀起了“拆圍墻”之說的熱議。朱曉喆認為，“已經建好的圍墻不可能說拆就拆，這其實是一種過度解讀。”
他表示，現在居民取得的《房地產權證》，是房產和地產的總稱，指土地及土地上的建筑物、構筑物。在居民單套房屋的建筑面積中，既包含套內面積，也包括公攤面積，因此從《物權法》角度分析，圍墻不可能說拆就拆。
值得注意的是，在最高院近日舉行的新聞發布會上，最高人民法院民一庭庭長程新文也回應了備受關注的開放封閉小區話題。
他表示，“目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，并積極應對。”
根據《物權法》規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
預售房子后房產商想“改嫁”怎么辦？
消費者已經通過預售購買房屋，由于房價上漲，但開發商想“改嫁”怎么辦？
盡管《物權法》中規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。但在實踐中，仍存在不當擴大預告登記的模糊認識。為此，新司法解釋對《物權法》所稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋，即將其限于未經預告登記的權利人同意而轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現的行為。也就是說，只要買房人預告登記了，開發商私自把已出售的住房再次出售或者進行抵押，是無效的！
“當然，也要防止過度擴大適用面的情況。” 朱曉喆表示，比如在二手房中，買賣雙方還沒有完成產權交易、是否可以出租的問題，只要不改變權利的所有權，并不禁止出租，避免打擊面過大。
他也介紹，在司法解釋中還有許多對老百姓有利的“福利”。比如，房屋登記等發生錯誤怎么辦？過去往往要先走行政訴訟渠道，再通過法院打民事官司確權，費事費力。現在不必再走行政訴訟渠道，根據法院確權便可直接更正錯誤。
小王背著老爸，把房子賣給小張，小王老爸知道后追討，買賣是否有效？對此，司法解釋對人們關注的善意取得等問題也作出了明確規定。明確了“善意”認定的基本標準，以及由誰承擔舉證責任等具體操作原則。 （來源：《新民晚報》）