隨著房地產(chǎn)信貸、稅費(fèi)的政策“組合拳”落地，關(guān)于住房銀行的話題也再一次被提起。
日前，一篇由住建部公積金監(jiān)管司司長張其光等人撰文稱，我國設(shè)立國家住房銀行條件已基本成熟。
一石驚起千層浪，這一觀點(diǎn)將沉寂多年的MBS(住房抵押貸款證券)也鉤出了水面，使得住房信貸資產(chǎn)證券化的話題被再度熱議。
釋放住房需求
張其光等人在文章中指出，目前，設(shè)立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據(jù)充分，資金規(guī)模巨大。文章列舉了一系列數(shù)據(jù)：截至2014年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。目前，全國共有管理中心342個，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個，從業(yè)人員3.8萬人。
該文章坦言，今年我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整時期，與2008年和2011年那兩輪調(diào)整不同，這輪調(diào)整是在沒有行政干預(yù)情況下的市場自行校正，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從供給約束轉(zhuǎn)化為需求約束。
文章指出，如不能有效增加住房需求，房地產(chǎn)下行趨勢將難以遏制，需加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費(fèi)需求。
對此，民生證券宏觀分析師李奇霖分析，住房剛需人口減少，改善型需求得不到釋放，庫存高，使房地產(chǎn)面臨巨大的下行壓力，而房地產(chǎn)既關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長，又關(guān)系到化解金融風(fēng)險，這構(gòu)成了討論國家住房銀行的基本背景。
李奇霖認(rèn)為，目前住房按揭主要是商貸，改變這一局面、解決房地產(chǎn)問題，方案之一是直接設(shè)立住房銀行，用存量公積金和發(fā)債支持按揭貸款，其次是資產(chǎn)證券化。
信貸資產(chǎn)證券化是指將原本不流通的金融資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成為可流通的資本市場證券的過程。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品劃分為資產(chǎn)支持證券(ABS)和住房抵押貸款證券(即MBS)，前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)，后者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房抵押貸款。
實(shí)際上，去年9月30日公布的央行、銀監(jiān)會文件(俗稱“央四條”)就曾提出，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等，用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放，同時，開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，我國個人購房貸款余額10.74萬億元，作為MBS潛在的存量資產(chǎn)，一旦我國MBS啟動，將可以撬動超過10萬億元的龐大沉積資產(chǎn)，使之進(jìn)入房貸渠道。
“過去的住房金融市場主要是依附傳統(tǒng)金融市場運(yùn)作的，獨(dú)立性不大，專業(yè)度不高，如果未來出現(xiàn)國家住房銀行這樣一類機(jī)構(gòu)，或標(biāo)志著中國住房金融改革進(jìn)入了一個新階段。” 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，未來對于住房公積金管理中心的網(wǎng)點(diǎn)化發(fā)展，使得住房金融資源的運(yùn)作具備高效性，這對于解決住房問題、提高住房交易都有利好。
模式待考?
此次國家住房銀行被住建部官員明確提出，讓人們對MBS心生遐想。但這并不意味著MBS具備立即大規(guī)模放行的條件。
去年10月曾有媒體援引交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平觀點(diǎn)稱，要盤活存量市場，需要有配套措施，以解決規(guī)模問題，住房貸款資產(chǎn)證券化是個趨勢，監(jiān)管層和貨幣當(dāng)局愿意推動，但其市場機(jī)制、運(yùn)作模式還有待觀察。
對于國家住房銀行這一設(shè)想，中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉昨日對記者稱，金融市場化的方向不會改變，也不應(yīng)改變，以后仍要主要通過市場來解決住房問題，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭貸款上，有著豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和良好的風(fēng)控體系，能夠發(fā)揮支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)的主渠道作用。
與此同時，高玉偉提到，政府仍應(yīng)加強(qiáng)住房保障力度，讓低收入群體住有所居，通過財政撥款、政策性銀行如國開行的住宅金融事業(yè)部等為保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造提供資金支持，如有需要，新設(shè)住房保障銀行也未嘗不是可選項(xiàng)之一，但設(shè)立形式、資本金來源、業(yè)務(wù)范圍、與現(xiàn)有商業(yè)銀行和政策性銀行關(guān)系以及如何監(jiān)管和防范風(fēng)險，都需要進(jìn)行深入審慎的研究。
還有說法稱，住房銀行不應(yīng)該是簡單的公積金管理中心的改造版本，而應(yīng)該有一些新的任務(wù)。嚴(yán)躍進(jìn)對記者提到，未來住房銀行在公積金資源運(yùn)作的基礎(chǔ)上，如何實(shí)現(xiàn)隨存隨取、異地存取、設(shè)置不同的住房金融產(chǎn)品，如何以類似MBS鼓勵各類投資者圍繞此類住房銀行機(jī)構(gòu)而展開投資，后續(xù)值得金融監(jiān)管部門探索。
（來源：北青網(wǎng)）