一線樓市狂歡大漲之下，首付貸浮出水面，原本買房者需要拿出上百萬(wàn)元甚至數(shù)百萬(wàn)元的首付，但通過(guò)配資降至只需數(shù)十萬(wàn)元。銀行三成首付被輕松攻破，原本樓市3.3倍杠桿被放大至10倍。“一些首付貸定位就是為炒房客提供彈藥，這樣的客源多，也無(wú)需篩選。”3月11日，深圳一家資產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，原本幫助剛需購(gòu)房者解困的首付貸，在房?jī)r(jià)暴漲面前異化成炒房者“必備工具”。
記者采訪了多位提供首付貸的公司高管，并對(duì)當(dāng)下首付貸產(chǎn)品進(jìn)行解構(gòu)，還原首付貸這款產(chǎn)品的原貌，發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)品通過(guò)種種包裝，為炒房者提供了彈藥。
表面上看來(lái)，樓市瘋狂時(shí)首付貸公司、購(gòu)房者、銀行三者共贏皆大歡喜，然而一旦房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨誰(shuí)也脫不了干系，所有人將進(jìn)入共輸模式。去年股市場(chǎng)外配資瘋狂上漲，最終暴跌中鮮有人全身而退，絕大多數(shù)深套其中。
瓦解三成首付
樓市刺激政策襲來(lái)，2月央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文已將首付最低降至20%，然而一線城市并不在此例，三成首付仍是底線。
然而，這并不妨礙一線城市購(gòu)房者，首付貸這種場(chǎng)外配資最低只需拿出一成首付便可按揭買房。上述深圳資產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，目前市場(chǎng)上做首付貸定位不一，其本質(zhì)截然不同。一種是真實(shí)的首付貸，往往與開發(fā)商合作，為新房提供首付貸，幫助購(gòu)房者騰挪資金，最低只需一成首付。另一種表面上是首付貸，實(shí)際是“套貸”，大多是房地產(chǎn)中介所為，主要針對(duì)二手房，“比如深圳主要集中在關(guān)內(nèi)，他們定位為炒房者提供彈藥，這樣客源多，規(guī)模大”。
如何“套貸”，在房地產(chǎn)中介已經(jīng)是公開的秘密，即簽訂陰陽(yáng)合同，一份真實(shí)合同，一份將房?jī)r(jià)做高的虛假合同，這樣最終幾乎可以首付全免，炒房者只需每月月供。這中間需要先按虛假合同付三成首付過(guò)賬，銀行才會(huì)審批按揭貸款，那么這三成首付就可以從地產(chǎn)中介通過(guò)首付貸的方式獲得，等按揭批下來(lái)錢回到中介賬上，購(gòu)房者只需付短期利息即可。
神奇的“首付貸”，通過(guò)場(chǎng)外配資行為，瞬間將三成首付的監(jiān)管規(guī)定輕易瓦解，變成一成甚至零首付，更大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。
51金融董事長(zhǎng)李錫告訴記者：“一旦房?jī)r(jià)下跌較大，炒房者可以斷供棄房，最大損失為一成首付和供樓款，首當(dāng)其沖是斷供首付貸，接下來(lái)是斷供銀行按揭款，最大的風(fēng)險(xiǎn)留給了銀行。”
首付貸盛宴始自去年下半年，北上深樓市這一輪發(fā)燒也是始自去年。人行深圳中心支行公布的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年12月末個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40%。
去年正是首付貸業(yè)務(wù)最為火熱之際，買房者在杠桿加大之下紛紛沖入樓市。2015年深圳樓市成為全國(guó)漲幅之最，新建商品房漲幅為47.5%，上海、北京分別以18.2%和10.4%位列二、三位。
首付貸的冰山浮出，鏈家等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“首付貸”業(yè)務(wù)已停。首付貸盛宴由房地產(chǎn)中介、開發(fā)商、P2P、資產(chǎn)公司、小貸公司等多主體參與。
3月6日，中信證券研報(bào)稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市面上的首付貸產(chǎn)品有世聯(lián)行的家圓云貸、中國(guó)平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產(chǎn)的中原合e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國(guó)好房的好房貸、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的農(nóng)民安家貸等。
首付貸業(yè)務(wù)當(dāng)中，同樣充斥魚龍混雜，一些首付貸公司嚴(yán)格風(fēng)格，只對(duì)首套房、剛需客提供首付貸，對(duì)二套以上的買房者拒之門外。此外一些房?jī)r(jià)平平的城市也有首付貸，與開發(fā)商合作去庫(kù)存。因而業(yè)內(nèi)也在呼吁首付貸業(yè)務(wù)叫停不能一刀切，要區(qū)別對(duì)待。
P2P平臺(tái)石榴殼董事長(zhǎng)李家安稱，公司推出的是改善型購(gòu)房“首付貸”，為購(gòu)房者墊付一定比例的首付款，其還款來(lái)源為上一套房產(chǎn)出售，其中并無(wú)杠桿。實(shí)際上是一款信貸產(chǎn)品，幫助改善型購(gòu)房者提供資金“過(guò)橋”。
廣州e貸總裁方頌則建議，對(duì)于首付貸不要全國(guó)一刀切，多考慮廣州的實(shí)際情況，在風(fēng)險(xiǎn)可控和嚴(yán)密關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的情況下，支持去庫(kù)存和剛需購(gòu)房者。廣州全市2015年一手住宅均價(jià)環(huán)比僅上漲了1.22%，去年廣州全年CPI漲幅1.7%，房?jī)r(jià)漲幅未能跑過(guò)CPI。
最后的買單者
目前，北上深都就首付貸著手摸底，擬了解首付貸規(guī)模到底有多大，下一步如何采取行動(dòng)。
“現(xiàn)在大家都紛紛把‘首付貸’這三個(gè)字砍掉，3·15來(lái)了，大家都怕3·15。”上述深圳資產(chǎn)公司總經(jīng)理說(shuō)，很多房產(chǎn)中介、P2P平臺(tái)都停止了該業(yè)務(wù)，也不募資了，怕政策風(fēng)險(xiǎn)，怕被罰。
此前，首付貸業(yè)務(wù)風(fēng)生水起，民間金融轉(zhuǎn)向這一業(yè)務(wù)的越來(lái)越多，形成了一股強(qiáng)大的合力。在他們看來(lái)，抵押或信貸產(chǎn)品中首付貸目前暫時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小，收益穩(wěn)定。
記者對(duì)比多家首付貸價(jià)格費(fèi)率發(fā)現(xiàn)，一類是有房產(chǎn)抵押，將服務(wù)費(fèi)、利率等各項(xiàng)費(fèi)用折算成年化利率為15%上下；一類是沒(méi)有房產(chǎn)抵押的信用貸，各種費(fèi)用折算成年化利率在18%上下，最高的甚至超過(guò)20%。
為什么這些民間金融都喜歡做首付貸業(yè)務(wù)呢？“限制用途是購(gòu)房，其他信貸產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)更高，借款給他沒(méi)有辦法限制用途。”上述深圳資產(chǎn)公司總經(jīng)理稱，由于經(jīng)濟(jì)下行，個(gè)人貸款用于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)也在提升，一線城市房?jī)r(jià)目前來(lái)看還是堅(jiān)挺，被看作是民間金融最好的去處。
他表示，一些為炒房者打開方便之門的首付貸公司，對(duì)購(gòu)房者的收入、信用等根本不審核，其標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，那就是銀行通過(guò)按揭，首付貸審核就可通過(guò)，反正最終風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
房?jī)r(jià)上漲為首付貸提供了廣闊的市場(chǎng)，但是一旦房?jī)r(jià)下跌，或者是失業(yè)率升高，房貸違約率就會(huì)上升。
深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)曾光稱，首付貸變相降低了購(gòu)房者的首付比例，會(huì)把不合格的購(gòu)房者放進(jìn)來(lái)。而央行之所以規(guī)定一線城市首付比例要到30%、40%，就是為了保證購(gòu)買者有還款能力。
曾光認(rèn)為，那些連首付都拿不出來(lái)的買家，本來(lái)只能買100萬(wàn)元的房子，卻通過(guò)首付貸偏要買300萬(wàn)元的房子，這樣將形成不良后果。“一是購(gòu)房能力不足，可能最后形成履約風(fēng)險(xiǎn)；二是把炒房者放進(jìn)來(lái)了，他們希望首付比例越少越好，撬動(dòng)的杠桿越大，上漲過(guò)程中牟利就越大。但一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)，首付貸的投資人將面臨本金損失，銀行也面臨房貸履約風(fēng)險(xiǎn)。”
目前，深圳、北京、上海都相繼對(duì)首付貸進(jìn)行摸底。記者獲悉，深圳首付貸規(guī)模在30億元以上，北京、上海規(guī)模雖然未出來(lái)，但從其他數(shù)據(jù)來(lái)看真實(shí)的數(shù)額也將不少。
盈燦咨詢研究員陳曉俊分析稱，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2015年7月起至今年2月，共八個(gè)月的時(shí)間里P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預(yù)計(jì)不足50億元。而在網(wǎng)貸行業(yè)之外，業(yè)務(wù)參與主體還包括地產(chǎn)中介、小貸、擔(dān)保公司、資產(chǎn)公司等等，甚至銀行也參與其中。
首付貸在上述三個(gè)城市規(guī)模到底有多大，很難有一個(gè)確切的數(shù)字，因?yàn)楹芏?/span>公司即使是做該業(yè)務(wù)，也歸于其他業(yè)務(wù)。
上述資產(chǎn)公司總經(jīng)理稱，規(guī)模最大的還是地產(chǎn)中介，據(jù)他了解有的房產(chǎn)中介一家首付貸規(guī)模就達(dá)數(shù)十億，“那么其他大中介公司也在做，真實(shí)的數(shù)字應(yīng)該也不會(huì)少到哪里去”。
冰山雖未浮出水面，但最怕的是更多沉于水下。原本三成首付的規(guī)定，購(gòu)房者的杠桿率為3.3倍，但是經(jīng)過(guò)首付貸實(shí)際上只需付一成首付后，購(gòu)房者杠桿率升至10倍，這種場(chǎng)外配資使炒房者輕松撬起每套價(jià)格數(shù)百萬(wàn)元、上千家的房子，房?jī)r(jià)也跟著節(jié)節(jié)上漲。
“大部分都是炒房者，剛需首套一看就能看出來(lái)。”深圳某銀行專門負(fù)責(zé)按揭的個(gè)貸經(jīng)理告訴本報(bào)記者，炒房者不僅僅是利用首付貸炒房，對(duì)于限購(gòu)等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控，都有其他多種手法拆解。
（來(lái)源：《華夏時(shí)報(bào)》）