任何一種年限的房子都要慎購(gòu)
據(jù)了解，房屋使用年限分兩個(gè)概念，一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國(guó)有土地的使用年限，并不是房屋所有權(quán)的年限。房屋是你的私人財(cái)產(chǎn)，享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國(guó)家的，一般說(shuō)的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限。
實(shí)際上，不論是哪一種土地使用年限，都很少有能滿打滿算的。因?yàn)槭?/span>用年限是從國(guó)家出讓時(shí)開(kāi)始計(jì)算，加上開(kāi)發(fā)周期，最短的1-2年，長(zhǎng)的就很難說(shuō)時(shí)間了，如果開(kāi)發(fā)商再囤積一段時(shí)間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就會(huì)更短。如果是70年的，那么等到自己手中就剩60余年，僅剩三四十年的也不足為奇。
如此看來(lái)，40年產(chǎn)權(quán)的房子是不是就不能買(mǎi)了？當(dāng)然也不是。首先要明白，40年產(chǎn)權(quán)的房子并不是小產(chǎn)權(quán)房也不是違章建筑，是可以正常購(gòu)買(mǎi)的。但是購(gòu)房者需要對(duì)其使用年限做一個(gè)系統(tǒng)的了解，看看其拿地時(shí)間、開(kāi)發(fā)周期，計(jì)算一下所剩年限，如果你認(rèn)為你的購(gòu)房用途符合這個(gè)年限，那么就可以考慮購(gòu)買(mǎi)，但是如果縮水嚴(yán)重，就應(yīng)果斷放棄，以防得不償失。
姓“商”姓“住”得打探清楚
目前銀川市場(chǎng)上，購(gòu)買(mǎi)公寓的購(gòu)房者不在少數(shù)，而對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目中的公寓投資，首先一定要關(guān)注地段，誠(chéng)如李嘉誠(chéng)的“地段、地段還是地段”的投資箴言，要實(shí)地考察項(xiàng)目周邊交通、配套設(shè)施和商圈氛圍等。公寓產(chǎn)品的升值潛力對(duì)于地段的要求更加嚴(yán)格。其次要關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)，這是生活工作舒適高效的保障。第三要仔細(xì)衡量項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司實(shí)力。除了這些，就要搞清楚公寓的物業(yè)形態(tài)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，牽扯到產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題的，也是公寓項(xiàng)目居多。
公寓的物業(yè)形態(tài)多種多樣。如普通公寓（居住型公寓）其用地性質(zhì)為住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限為70年，一般戶型較小，多為40-60平方米，多數(shù)為簡(jiǎn)裝或毛坯。商務(wù)公寓用地性質(zhì)一般為綜合性用地（商住）或商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年，不受“限貸”“限購(gòu)”的影響，其一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公；具備寫(xiě)字樓功能，可以注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓較低，往往是居住及商務(wù)合二為一。酒店式公寓用地性質(zhì)一般為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限為40年，戶型主要在90平方米以下，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶，交通方便。
當(dāng)然，由于城市綜合體的公寓項(xiàng)目不僅滿足了商住兩用的需求，而且滿足了娛樂(lè)、休閑、消費(fèi)等一站式便捷服務(wù)，且很多商業(yè)廣場(chǎng)因?yàn)榈囟蝺?yōu)越，具備資源配套稀缺性，從其性價(jià)比及投資空間和使用功能來(lái)講，是現(xiàn)在通貨膨脹預(yù)期下一種比較理想的投資產(chǎn)品。也因此很多置業(yè)者忽略了產(chǎn)權(quán)年限的問(wèn)題，盡管短期內(nèi)產(chǎn)權(quán)年限不會(huì)給購(gòu)房者帶去什么影響，但是搞清楚其產(chǎn)權(quán)種類(lèi)，是投資必須要搞清楚的實(shí)際問(wèn)題。
房子產(chǎn)權(quán)到期怎么辦
房屋產(chǎn)權(quán)年限是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括民用住宅建筑、商用建筑、工業(yè)用建筑。按建筑用類(lèi)型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。那么房子產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》指示，房屋產(chǎn)權(quán)到期處理的三種方案是：
方案一：房隨地走，國(guó)家給予一定補(bǔ)償
盡管目前沒(méi)有政策出臺(tái)，但隨著時(shí)間的推移和局部矛盾的顯露，這一問(wèn)題會(huì)得到有效解決，只是暫不排除短期內(nèi)引發(fā)爭(zhēng)議和投訴的可能。由于土地是國(guó)家的，業(yè)主只是擁有暫時(shí)的土地使用權(quán)，國(guó)家有權(quán)力收回，這里就存在著國(guó)家土地所有權(quán)和個(gè)人房屋所有權(quán)之間的矛盾。
方案二：產(chǎn)權(quán)人重新簽訂土地出讓合同
土地使用期限屆滿之后，國(guó)家將收回土地，產(chǎn)權(quán)人則可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，向國(guó)家交納土地出讓金。如果70年后由于城市建設(shè)或其他政府行為要拆除房屋，收回土地，同樣會(huì)根據(jù)相關(guān)拆遷管理辦法給予業(yè)主相應(yīng)的補(bǔ)貼。
方案三：等待政府出臺(tái)適宜政策
依據(jù)目前的拆遷政策來(lái)看，由于土地使用年限問(wèn)題給購(gòu)房者造成明顯經(jīng)濟(jì)利益損失的可能性不大，除非涉及到未來(lái)遺產(chǎn)繼承等方面的問(wèn)題。
涉及到商品房土地使用年限等問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)征物業(yè)稅將是一項(xiàng)行之有效的解決辦法。但目前政府還沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)，且距離商品房土地使用70年限期還很遠(yuǎn)，一旦業(yè)主對(duì)補(bǔ)償?shù)蛢r(jià)的具體細(xì)則接受不了，有可能引發(fā)一定層面的社會(huì)問(wèn)題。但政府會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出臺(tái)相關(guān)政策，購(gòu)房者無(wú)需對(duì)70年后的住宅土地使用權(quán)方面有太多憂慮。
另外，根據(jù)《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。雖然《物權(quán)法》中并沒(méi)有對(duì)產(chǎn)權(quán)到期后如何續(xù)期做詳細(xì)的規(guī)定，但是住宅用地使用權(quán)期滿可自動(dòng)續(xù)期還是讓住宅業(yè)主感到安心的。
（來(lái)源：《新消息報(bào)》）